[부동산 용어] 프로젝트파이낸싱(PF), 대손충당금

기사 제목 : "PF 정상화 후폭풍…증권사 대손충당금 압박 커진다"

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기사 일부 내용

부동산금융 침체가 이어지면서 증권업계가 또한번 신용등급 하락 위기에 놓였다. 다음달 마무리하는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장 재평가가 고비다. 당초 정상으로 분류한 자산을 당국 기준에 맞춰 '고정이하' 혹은 '요주의'로 재분류하면 충당금을 더 쌓아야하기 때문이다. 자체 리스크 관리로 부동산금융 익스포저 총 규모는 줄였으나, 해외투자 건과 고위험 사업장 정리가 당장 쉽지않은 점이 건전성의 발목을 잡고 있다.

 

기사 중 단어 살펴보기

 

대손충담금

금융 기관(은행, 증권사 등)이 대출을 해준 후, 나중에 대출금 회수가 불가능할 경우를 대비해 미리 설정해두는 예비 비용. 금융 기관 스스로 재무 건전성을 유지하고, 예상치 못한 손실에 대비하기 위한 회계적 조치입니다.

 

 

부동산 프로젝트파이낸싱(PF)

부동산 개발 프로젝트의 자금을 조달하기 위해 다양한 이해 관계자들이 참여하여 위험을 분담하는 개념입니다. 아래의 상황 예시를 들어보겠습니다.

• 상황: 부동산 개발업체 A는 도심에 대형 쇼핑몰을 건설하려고 합니다. 예상 비용은 500억 원입니다.
• 금융 조달: 개발업체 A는 은행 B와 협력하여 프로젝트파이낸싱을 통해 자금을 조달합니다. 은행 B는 쇼핑몰에서 발생할 임대료 수익을 담보로 500억 원을 대출해줍니다.
• 건설 및 운영: 시공사 C가 쇼핑몰을 건설하고, 운영사 D가 완성된 쇼핑몰을 관리하며 임대료 수익을 창출합니다.
• 대출 상환: 쇼핑몰의 임대료 수익으로 은행 B에 대출금을 상환합니다. 프로젝트가 성공하면 모든 대출금이 상환되고, 추가 수익은 개발업체 A와 투자자들에게 분배됩니다.

 

사업장 평가 - 정상 / 고정이하 / 요주의

사업장 평가는 금융기관이 자산의 건전성을 평가하고, 리스크를 관리하기 위한 방법입니다.

• 정상 등급 : 자산이나 프로젝트가 현재 문제없이 운영되고 있으며, 미래에도 큰 리스크 없이 지속적으로 수익을 창출할 것으로 예상되는 상태를 의미합니다.
• 고정이하 등급 : 자산이나 프로젝트에 상당한 리스크가 존재하며, 대출금 회수에 어려움이 있을 것으로 예상되는 상태를 의미합니다. 이는 추가적인 관리와 감독이 필요한 상태입니다.
• 요주의 등급 : 자산이나 프로젝트에 현재 문제가 발생했거나, 앞으로 문제가 발생할 가능성이 높은 상태를 의미합니다. 이는 즉각적인 조치가 필요하며, 더 높은 리스크 관리가 요구됩니다.

(한국경제 2024.04.14 기사 "PF 사업장 평가 세분화…'회수 의문' 4단계 신설 추진" 에 따르면 금융당국이 현재 3단계에서

양호-보통-악화 우려-회수 의문’ 등 4단계로 세분화하는 방식이 검토되고 있다고 했는데 아직 적용이 안된 것 같습니다.)

 

 

부동산금융 익스포저

금융 기관이 부동산 관련 금융 상품에 투자하거나 대출해준 금액의 총합을 의미합니다. 쉽게 말해, 은행이나 증권사 같은 금융 기관이 부동산 프로젝트에 대해 얼마나 많은 돈을 빌려주거나 투자했는지를 나타내는 지표입니다.

예를 들어, 은행 A가 여러 부동산 프로젝트에 대출, 보증, 지분 투자를 통해 총 50억 원을 투자했다고 가정해보겠습니다. 이 경우 은행 A의 부동산금융 익스포저는 50억 원이 됩니다. 만약 부동산 시장이 침체되어 이 프로젝트들이 실패할 경우, 은행 A는 이 50억 원에 대한 손실 리스크를 안고 있습니다.

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